TP. Hồ Chí Minh, Ngày 10 tháng 11 năm 2026
Ngày 24/08/2026, Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 (“Luật PTĐT”) được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/10/2026. Luật PTĐT ra đời, thiết lập các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển đô thị, huy động nguồn lực đầu tư, nâng cao năng lực cạnh tranh, ưu tiên thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án quy mô lớn, có khả năng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
Để làm rõ các cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào các dự án phát triển đô thị tại Việt Nam, chúng tôi đã chuẩn bị chuỗi bốn bài viết về những chính sách và cơ chế pháp lý mới theo Luật PTĐT. Trong Tiêu Điểm Pháp Lý Tuần lần này, chúng tôi tập trung phân tích việc lựa chọn nhà đầu tư chiến lược và các chính sách ưu đãi, hỗ trợ các nhà đầu tư đó phát triển đô thị đặc biệt.
1. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chiến lược
Luật PTĐT đã thiết lập cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chiến lược thông qua danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược bao phủ ở nhiều lĩnh vực. Đối với việc phát triển đô thị đặc biệt, các nhóm dự án thu hút nhà đầu tư chiến lược có thể khái quát thành 9 nhóm chính (1) như sau:
(i) công nghệ cao và đổi mới sáng tạo;
(ii) công nghiệp công nghệ cao;
(iii) du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp;
(iv) y tế, chăm sóc người cao tuổi và văn hóa, thể thao;
(v) cải tạo đô thị và môi trường sống;
(vi) phát triển các khu vực đô thị trọng điểm;
(vii) hạ tầng đô thị và môi trường;
(viii) hạ tầng khu thương mại tự do;
(ix) dịch vụ, thương mại và phát triển đặc khu.
Tùy thuộc vào lĩnh vực và tính chất dự án, Luật quy định các ngưỡng vốn đầu tư tối thiểu khác nhau, từ 800 tỷ đồng đến 75.000 tỷ đồng. Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển, nhà đầu tư phải đáp ứng các tiêu chí do Chính phủ quy định.
Để nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn là nhà đầu tư chiến lược phát triển đô thị đặc biệt, nhà đầu tư đó phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, cụ thể là tỷ lệ vốn chủ sở hữu góp vào dự án tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 30.000 tỷ đồng và 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 30.000 tỷ đồng trở lên. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia dự án, phải đảm bảo có ít nhất 01 (một) nhà đầu tư góp tối thiểu 30% tổng vốn đầu tư, trong khi mỗi nhà đầu tư còn lại phải góp tối thiểu là 15% (2).
Ngoài các điều kiện về năng lực tài chính, khi tham gia vào các dự án ưu tiên thu hút nêu trên, nhà đầu tư nước ngoài cũng cần có cam kết bằng văn bản về việc đào tạo, phát triển nguồn nhân lực; tuân thủ các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan, đặc biệt là quy định về đảm bảo quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
Trên cơ sở danh mục ưu tiên, dự án đầu tư có thể được đề xuất bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức Dự án đầu tư kinh doanh hoặc Dự án PPP. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức lựa chọn nhà đầu tư chiến lược theo trình tự, thủ tục được pháp luật quy định đối với từng hình thức đó.
2. Các chính sách ưu đãi và hỗ trợ
Nhằm khuyến khích các dự án đầu tư quy mô lớn, Luật PTĐT đã đưa ra các chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư riêng biệt dành cho nhà đầu tư chiến lược tham gia các dự án trọng điểm của đô thị đặc biệt. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các hỗ trợ đặc thù như sau:
- Thời hạn thực hiện dự án: dự án có quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên có thể được áp dụng thời hạn hoạt động lên đến 70 năm, trừ dự án nhà ở thương mại;
- Thủ tục hải quan và thủ tục về thuế: Được xem xét áp dụng chế độ ưu tiên đối với hàng hóa xuất nhập khẩu phục vụ dự án do nhà đầu tư chiến lược thực hiện trên địa bàn Thành phố;
- Nguồn nhân lực và hạ tầng: Hỗ trợ về phát triển nguồn nhân lực, hạ tầng xã hội, công nghệ cao và hoạt động nghiên cứu, phát triển (R&D);
- Thẩm quyền riêng biệt về chính sách đầu tư: HĐND Thành phố được trao thẩm quyền quyết định các chính sách ưu đãi, hỗ trợ bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu thu hút đầu tư chiến lược (3).
Như vậy, Luật PTĐT không chỉ tập trung ở các ưu đãi tài chính mà còn tạo lập môi trường đầu tư thuận lợi cho phát triển đô thị đặc biệt trên nhiều phương diện. Đáng chú ý, thông qua cơ chế trao thẩm quyền riêng biệt, chính quyền Thành phố được chủ động thiết kế và áp dụng các chính sách phù hợp với đặc điểm và nhu cầu phát triển của từng dự án, qua đó nâng cao tính linh hoạt và chủ động trong việc hỗ trợ nhà đầu tư chiến lược triển khai các dự án trọng điểm.
Kết Luận
Thông qua việc xác định các dự án ưu tiên, điều kiện đáp ứng và các chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư cho các nhà đầu chiến lược ở các đô thị đặc biệt, Luật PTĐT trực tiếp hướng đến thu hút nguồn lực từ khu vực tư nhân vào các dự án phát triển đô thị quy mô lớn. Trong phần tiếp theo của Tiêu Điểm Pháp Lý tuần, chúng tôi sẽ phân tích thêm chi tiết các cơ chế ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư chiến lược phát triển khu kinh tế đặc biệt.
Chú thích:
(1) Điều 36.1 Luật PTĐT.
(2) Điều 36.2 (a), (b) và (c) Luật PTĐT.
(3) Điều 36.7 (d) Luật PTĐT.
—
Nếu doanh nghiệp đang cân nhắc đầu tư vào lĩnh vực phát triển đô thị tại Việt Nam hoặc cần tư vấn pháp lý chuyên sâu phù hợp với nhu cầu cụ thể, vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi:
📧 info@indochinecounsel.com
☎️ (+84) 28 3823 9640
